原状回復の床材別ガイド｜費用・耐用年数・負担割合を解説

原状回復で床の請求は高額になりやすい一方で、床材によって費用の考え方や負担割合の計算ルールは異なります。とくにフローリングは、部分補修と全面張替えで扱いが変わるため、退去時のトラブルになりやすいポイントです。

• フローリング・クッションフロア・フロアタイル・畳の費用感の違い
• 床材ごとの耐用年数と、借主負担・貸主負担の考え方
• 部分補修と全面張替えの判断基準、和室から洋室への変更との違い

本記事では、原状回復における床材別の費用・耐用年数・負担割合について、フローリング・クッションフロア・フロアタイル・畳の違いを軸にわかりやすく解説します。

注：本記事は、2026年3月時点で確認できる国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」関連資料および民法621条を基礎に整理しています。実際の負担割合は契約内容、特約、損傷の程度、建物条件によって変わる場合があります。

原状回復では床材ごとにルールが変わる

床材ごとに違うのは、費用感だけではありません。耐用年数の考え方、負担割合の計算単位、部分補修がしやすいかどうかまで変わります。

先に結論を整理すると、原状回復では床材ごとに「費用」「耐用年数」「負担範囲」が同じではありません。クッションフロアや畳床は経過年数の影響を受けやすい一方で、フローリングは部分補修と全面張替えで計算の考え方が変わります。なお、畳表は畳床とは扱いが異なり、経過年数の考え方になじみにくい部位として整理されています。

借主の原状回復義務は、民法621条により通常損耗や経年変化を除くのが原則です。つまり、床に傷やへこみがあるからといって、必ず借主が全額負担するわけではありません。

まず確認したい3つの前提

1. 賃貸借契約書や特約に、床の負担に関する明示があるか
2. 入居時の写真や退去立会い記録が残っているか
3. 損傷が通常損耗なのか、不注意や放置によるものか

床材別の費用の目安と工事内容

費用は床材の種類だけで決まるわけではなく、下地補修の有無、施工面積、既存材の撤去、搬入条件、防音仕様でも変わります。まずは床材ごとの費用感の違いを押さえておくと、見積書の見方が整理しやすくなります。

床材の工事費は、材料そのものの価格だけでなく、下地補修の有無、施工面積、既存材の撤去、搬入条件、防音仕様などで変わります。ここでは実務上の目安として、費用感の差が伝わるように整理します。

フローリングは高くなりやすい

フローリングは材料費と施工費の両方が上がりやすく、傷の補修で済むのか、張替えが必要なのかで総額が大きく変わります。とくに防音性能が求められる分譲仕様や、下地まで傷んでいるケースでは、見積もりが高くなりやすい傾向があります。

クッションフロアは安く見えても全面張替えになることがある

クッションフロアは材料としては比較的安価ですが、水濡れ、広範囲の汚れ、色柄の廃番などがあると、部分補修ではなく全面張替えが必要になる場合があります。単価だけで判断せず、どの範囲を張り替えるのかまで確認することが重要です。

畳は「表替え」と「新調」を分けて考える

畳は、表面の畳表だけを交換する表替えと、畳そのものを交換する新調で費用が変わります。見積書に「畳交換」とだけ書かれている場合は、どこまでの工事なのかを確認したほうが安全です。

床材ごとの耐用年数と負担割合の考え方

耐用年数の考え方は床材で同じではありません。クッションフロアや畳床は6年を前提に考えやすい一方で、畳表とフローリングは別の見方が必要です。

負担割合を考えるうえで重要なのが、耐用年数と経過年数です。国土交通省の参考資料では、畳床、カーペット、クッションフロアについて6年の考え方が示されており、残存価値は時間の経過とともに下がっていきます。一方で、畳表はフローリングと同様に、経過年数の考え方になじみにくい部位として整理されています。

クッションフロアや畳床は「6年」を基本に考える

国税庁の耐用年数表とは別に、原状回復では国土交通省参考資料に沿って、畳床・カーペット・クッションフロアを6年で残存価値1円とする考え方が使われます。そのため、入居期間が長いほど、借主負担の割合が小さくなるケースがあります。

たとえば、クッションフロアを入居後4年で借主負担の対象とする場合、考え方としては残り2年分に相当する部分が負担割合の目安になります。逆に、6年を大きく超えている場合は、借主が全額負担する前提にはなりにくいと考えられます。

畳表は畳床と分けて考える

畳はひとまとめにせず、畳表と畳床を分けて見ることが大切です。畳表は、次の入居者確保のための表替えや通常使用による変色といった事情が絡みやすく、畳床とは同じ扱いになりません。見積書でも、どの部位に対する請求なのかを確認したほうが誤解を防げます。

フローリングは部分補修と全面張替えで考え方が異なる

フローリングは少し特殊です。国土交通省の参考資料では、部分補修の場合は損傷箇所単位で借主負担を考える一方、全面張替えの場合は建物の耐用年数を用いて負担割合を考える例が示されています。ここを混同すると、請求の見方を誤りやすくなります。

たとえば、全面張替えが必要な場合でも、建物の経過年数が進んでいれば借主が新品相当額をそのまま負担するとは限りません。木造かRC造かでも考え方が変わるため、床材だけでなく建物条件まで見て判断する必要があります。

建物の耐用年数も確認する

全面張替えの判断では、建物の構造に応じた耐用年数が関係します。木造住宅とRC造では年数が異なるため、負担割合を考える際は、床材そのものだけでなく建物条件も確認する必要があります。

あわせて壁紙との考え方も確認したい場合は、クロスの耐用年数と負担割合も参考になります。

家具のへこみ跡やキャスター跡は誰が負担するのか

家具跡や日焼けは貸主負担になりやすい一方で、不注意による深い傷や放置によるシミは借主負担になりやすい論点です。キャスター跡は、その中間に位置しやすいと考えると整理しやすくなります。

実際に揉めやすいのが、家具の設置跡、キャスター跡、日焼け、シミ、水濡れなどです。ここでは、通常損耗として扱われやすいものと、借主負担になりやすいものを分けて考えます。

貸主負担になりやすいケース

一般的な家具の設置によるへこみ跡や、通常の生活で生じる畳や床の日焼けは、通常損耗と整理されることがあります。通常の使用で避けにくい変化なら、借主が全面的に負担しないのが基本的な考え方です。

借主負担になりやすいケース

飲み物をこぼして放置したことによるシミやカビ、重い物を引きずったことによる深い傷、窓を開けたままにして雨水が入り床を傷めたケースなどは、借主の不注意や管理不足と判断される可能性があります。

キャスター跡はグレーゾーンになりやすい

キャスター付きチェアの跡は、一律に判断しにくい論点です。通常使用の範囲といえる程度なのか、保護マットなしで長期間使い続けて著しい損傷を生じさせたのかで評価が分かれます。請求内容を見るときは、「通常損耗か」「使い方に問題があったか」「放置があったか」を切り分けて考えると整理しやすくなります。

負担区分の全体像は、貸主負担と借主負担の基本ルールでも整理できます。

部分補修と全面張替えはどこで分かれるのか

損傷が局所的で同じ材料を確保しやすいなら部分補修、広範囲の損傷や色合わせの難しさがあるなら全面張替えに傾きやすくなります。

原状回復費用が大きく変わる分岐点は、部分補修で済むのか、全面張替えが必要なのかです。損傷範囲が狭いほど必ず部分補修になる、というわけではありません。商品廃番、色合わせの難しさ、衛生面、見た目の連続性も判断材料になります。

部分補修で済みやすいケース

損傷箇所が限定的で、同じ材料が入手でき、補修後の色差や段差が目立ちにくい場合は、部分補修で対応できることがあります。フローリングでも、浅い線傷や局所的な傷であれば補修対応の可能性があります。

全面張替えになりやすいケース

広範囲の変色や水濡れ、複数箇所の破損、同一品番が廃番で色合わせが難しい場合は、全面張替えのほうが合理的と判断されることがあります。クッションフロアは継ぎ目が目立ちやすく、部分対応が難しいケースもあります。

見積書で確認したいポイント

1. どの範囲を補修・張替え対象としているか
2. 経過年数や残存価値が反映されているか
3. 下地補修、廃材処分、諸経費が別計上か含まれているか
4. 部分補修が難しい理由が説明されているか

和室から洋室への変更は原状回復に含まれるのか

和室から洋室への変更は、通常の原状回復というより改善工事やリフォームとして扱うのが基本です。退去時請求と募集戦略の工事を混同しないことが大切です。

和室を洋室に変える、畳をフローリングに変えるといった工事は、通常の原状回復とは別に考えるのが基本です。原状回復は、損傷した状態を元に戻す考え方であり、間取りや仕様を変更する工事はバリューアップやリフォームに近い性質を持ちます。

「元に戻す工事」と「改善工事」は分けて考える

たとえば、畳表の汚損を修復するのは原状回復の範囲で考えやすいですが、畳の部屋をフローリングに変更するのは募集条件の改善や空室対策に近い工事です。そのため、退去時の原状回復費用としてそのまま借主に求めるのは慎重に考える必要があります。

大家・管理会社は募集戦略も踏まえて判断する

和室から洋室への変更は、次の入居者募集を有利にしたい、メンテナンス性を上げたいといった経営判断で実施されることがあります。この場合、原状回復工事というより、物件価値の維持・改善として扱うほうが実務には合いやすいです。

フロアタイルの扱いは個別確認が安全

フロアタイルは、実務上よく使われる床材ですが、国土交通省参考資料でクッションフロアや畳床ほど明確に耐用年数の扱いが示されているとは言い切れません。そのため、契約内容、管理方針、採用材料、見積条件を個別に確認しながら判断するのが安全です。

賃貸物件全体の原状回復の考え方は、賃貸マンションの原状回復工事の全体像でも整理できます。

よくある質問（FAQ）