原状回復工事の費用高騰はなぜ起きる？背景とコスト対策を解説

原状回復工事の見積もりを見て、「以前より高くなった」と感じる大家さんや管理会社の担当者は少なくありません。背景には、単なる業者都合ではなく、資材費・人件費・制度改正が重なった構造的な変化があります。

• 原状回復工事の費用が上がっている主な理由
• クロス・床材・塗料・人件費の上昇が見積もりにどう影響するか
• 品質を落としすぎずにコストを最適化する考え方

本記事では、原状回復工事の費用高騰について、資材費・人件費・制度改正の背景と、大家・管理会社が実務で取りやすいコスト対策をわかりやすく解説します。

原状回復工事の費用高騰はなぜ起きているのか

原状回復工事の費用上昇は、資材費・人件費・制度改正の3つが重なって起きています。

まず押さえておきたいのは、2026年時点の費用上昇は一時的な値動きではなく、しばらく続いている構造的な流れだということです。見積もりが高く見えるときも、材料・施工・運搬・処分といった複数の要因が積み上がっている場合があります。

建築補修の資材価格が高止まりしている

一般財団法人建設物価調査会の建設資材物価指数 2025年12月分【速報】では、建築補修の指数は140.5、前年同月比で3.4％上昇とされています。原状回復工事は、まさにこの「建築補修」に近い分野のため、クロス・床材・副資材などのコスト上昇を受けやすい状況です。

職人不足と労務単価の上昇が工事費を押し上げている

材料費だけでなく、施工する人の確保にかかるコストも上がっています。関連資料では、建設業就業者数は令和6年平均で477万人、ピーク時から約30％減少しています。55歳以上の割合が高く、若年層の割合は低い状態が続いており、担い手不足が工事費の上昇圧力になっています。参考として、最近の建設産業行政についてや建設労働をめぐる情勢についてでも、同様の傾向が確認できます。

制度面でも「安すぎる発注」が通りにくくなっている

2025年12月には、改正建設業法等の全面施行が進み、労務費の適正な確保や価格転嫁がより重視される流れが明確になりました。国土交通省の通知資料や労務費に関する基準ポータルでも、その方向性が示されています。以前のように、極端な値引きで現場負担を吸収し続けるやり方は通りにくくなっています。

どの費目が上がっているのか

上がっているのは材料費だけではなく、施工手間や運搬・処分費まで含めた複数の費目です。

原状回復工事では、材料費だけが上がっているわけではありません。実際には、クロスや床材などの内装材、塗料、施工手間、運搬や処分費まで、複数の費目がじわじわ効いてきます。

クロス・床材は品番ごとに価格改定が続いている

たとえば、リリカラは2025年の価格改定で、クッションフロアの一部商品を2,950円/㎡から3,150円/㎡へ改定しています。詳しくはリリカラの価格改定資料をご確認ください。

また、東リも2025年に床材の価格改定を公表しており、製品によっては数％台後半から1割近い見直しが見られます。参考として東リのニュースリリースも確認できます。

このため、同じ「床材の張り替え」でも、選ぶ品番やグレードで見積額に差が出やすくなっています。クロスについても同様で、全面張り替えが本当に必要かどうかを見直す余地があります。クロスの判断基準は、内部記事の原状回復工事でクロスの張替えは必要？も参考になります。

塗料は10〜20％改定の事例もある

塗装や補修工事に使う塗料も影響を受けています。日本ペイントは2025年の価格改定で、塗料およびシンナー類全般について10〜20％の改定率を公表しています。詳しくは日本ペイントの公式発表をご確認ください。

原状回復工事では、壁や木部の補修、共用部の部分塗装など、意外に塗料が関わる場面が少なくありません。単価が上がると、面積が小さい工事でも影響が出やすくなります。

施工手間・運搬・処分費も見積もりに反映される

見積もりを見ると、材料単価だけに目が向きがちですが、実際には養生、搬入、廃材処分、清掃、職人の移動などもコストになります。材料費が数％上がり、同時に人工も上がれば、合計ではさらに大きな上昇に見えることがあります。

今後の見通しを踏まえ、発注はどう判断するべきか

急な値下がりを待つより、当面は高止まりを前提に発注計画を考える方が現実的です。

「今は高いから、少し待てば安くなるのでは」と考えたくなる場面はあります。ただ、2026年時点では、急激な値下がりを前提に計画するより、高止まりを前提に必要な範囲を整理する方が現実的です。

値下がり待ちより、高止まり前提で考える方が現実的

国土交通省は、2026年3月から適用する公共工事設計労務単価を前年度比4.5％引き上げたと公表しています。しかも14年連続の上昇です。民間の原状回復工事にそのまま当てはめることはできませんが、労務費全体の基調を見る参考材料にはなります。詳しくは国土交通省の公表資料をご確認ください。

資材指数も上昇基調が続いているため、急な値下がりを前提にしにくい状況です。

繁忙期の直前発注は不利になりやすい

一般的に、退去や入退去が集中しやすい時期は、工事の枠も埋まりやすくなります。結果として、希望日に着工しづらい、短工期対応で割高になりやすい、といった問題が起こりがちです。費用だけでなく、募集開始の遅れにもつながるため、直前判断は避けたいところです。

先延ばしより、必要範囲を絞って早めに動く方が有利な場合が多い

全面的な改修を毎回行う必要はありません。入居募集に直結する箇所を優先し、その他は次回更新時に回すという考え方も有効です。「待つ」か「全部やる」かの二択ではなく、必要範囲を絞って動く発想が大切です。

大家・管理会社ができるコスト対策

コスト対策では、値引きだけに頼らず、工事範囲と比較条件の整理が重要になります。

費用高騰の局面では、単純に値切るより、工事範囲と仕様を整理して総額を調整する方が現実的です。

全面施工ではなく、部分補修と優先順位付けを徹底する

クロスや床は、すべてを新しくすればきれいには見えますが、費用は大きくなります。目立つ汚れや傷、入居者の第一印象に影響しやすい場所から優先し、部分補修で済む範囲は残すという考え方が有効です。

賃貸住宅全体の原状回復の基本は、内部記事の賃貸・マンションの原状回復工事のポイントでも確認できます。

仕様を毎回変えず、標準化する

物件ごとにクロスや床材のグレードを大きく変えていると、比較もしづらく、判断にも時間がかかります。ある程度の標準仕様を決めておけば、見積もりの比較がしやすくなり、発注のスピードも上がります。

複数見積もりは「条件をそろえて」比較する

相見積もりは有効ですが、条件がバラバラだと比較になりません。面積、施工範囲、材料グレード、処分の有無、クリーニング範囲などをそろえたうえで見積もりを依頼すると、価格差の理由が見えやすくなります。

見積もりの妥当性を判断する基準

妥当性の判断では、金額だけでなく、契約条件や工事範囲の前提も確認する必要があります。

コストを抑えたいときほど、「安いか高いか」だけで判断しがちです。ただし、原状回復工事は前提条件の違いで金額が変わりやすいため、内訳の見方が重要になります。

賃貸住宅では、見積書だけでなく、賃貸借契約や原状回復特約の範囲もあわせて確認しておきたいところです。負担区分が曖昧なまま工事範囲を決めると、不要な工事や説明不足につながることがあります。

「一式」ばかりの見積書は内訳確認が必要

見積書に「原状回復工事一式」とだけ書かれていると、どこにどれだけ費用がかかっているのかが分かりません。材料、施工、処分、諸経費など、主要項目が分かれているかを確認したいところです。

妥当性は相場だけでなく、前提条件で決まる

同じ1LDKでも、下地の傷み、入居年数、日焼け、臭い、部分補修の可否、工期の短さで費用は変わります。そのため、「この広さなら必ずこの金額」とは言い切れません。相場は目安にしつつ、見積書の前提条件を見ることが大切です。

安すぎる見積もりは、再施工や募集苦戦につながることもある

単価が安く見えても、仕上がりが不十分で再施工が必要になったり、写真映えしないため募集が長引いたりすると、結果的に高くつく場合があります。コストを下げることと、必要な品質を保つことは分けて考える必要があります。

原状回復は「工事費」ではなく「総コスト」で考える

工事費だけを下げても、空室や再施工の損失が増えれば、結果として不利になることがあります。

費用高騰への対応では、見積書の総額だけでなく、空室期間や次回工事まで含めたトータルで考える視点が欠かせません。

工事費を下げても、空室が長引けば損失は大きくなる

仮に数万円工事費を抑えられても、募集開始が遅れたり、内見時の印象が弱くなったりして空室期間が伸びれば、結果的に損失が大きくなることがあります。特に賃貸住宅では、仕上がりとスピードのバランスが重要です。

見せ場を整えて、その他を抑える方法もある

玄関、リビング入口、水回り、目線に入りやすい壁や床などは、第一印象を左右しやすい部分です。こうした箇所はしっかり整えつつ、目立ちにくい場所は部分補修で対応することで、費用対効果を高めやすくなります。

長期保有物件は、継続しやすい発注体制が効く

毎回ゼロから仕様や依頼内容を考えると、手間も判断ミスも増えやすくなります。物件ごとに標準仕様や写真共有のルールを決めておくと、見積もりのブレを抑えやすくなります。住宅以外も管理している場合は、内部記事の店舗の原状回復工事と居住用の違いもあわせて確認すると整理しやすくなります。

よくある質問（FAQ）